עסקאות נדל״ן ביד שניה – מה חשוב לברר לפני הרכישה?

משרד האוצר הציג נתונים שלפיהם כ-70% מכלל הדירות הנמכרות בישראל הן דירות יד שנייה. נתון בהחלט הגיוני ומובן, גם במשרד התיווך ברהום היחס המורגז מאד קרוב לנתון הזה, הפעם החלטנו לשים את הזרקור על הבדיקות שחייבים לעשות לקראת, או במהלך רכישת דירה ביד שנייה.

נעים מאד – ימי סוף הקיץ

זו תקופה הידועה כזמן של מעבר דירות. אנחנו בעיצומו של החופש הגדול, לקראת תחילת שנת הלימודים בבתי הספר והמוסדות האקדמיים, ורגע אחד לפני ראש השנה. יש באוויר הרגשה של התחדשות. דברים זזים אנשים משנים מקום מגורים…התחלה חדשה.

במאמר הזה רכזנו כמה נקודות לשים עליהם את הדגש לקראת עסקת הנדל״ן שלכם בתקווה להקך במעט על ההליך ולמקד אתכם בעיקר.

עסקאות נדלן ביד שניה

1. הסביבה

כדאי לבדוק איך הסביבה של הדירה מתנהגת: קירבה לגנים ופארקים, קירבה למוסדות חינוך, מפגעי רעש מתחבורה, מקורות מזהמים (בתי מלאכה, מסעדות) וכיו"ב. נכס נדל״ני הוא בר שיפוץ בסביבה יש לנו פחות שליטה.

מאחר שאנחנו נמצאים כרגע בעיצומה של תזזית התחדשות עירונית, כדאי מאוד לבדוק מה מתוכנן באזור. האם הגינה הסמוכה היא באמת שטח ציבורי פתוח – או שטח פרטי בייעוד זמני שבקרוב ייבנה עליו בנין? מהן תוכניות העירייה לאזור, תב״ע של הסביבה?

גם לגבי הבניינים הסמוכים וגם ברדיוס יותר גדול. מה המצב עם כבישים? האם המצב הנוכחי יישמר או שמתוכנן שינוי עתידי? אולי תוכנית לשכונה בסמוך שלא הכרתם עומדת לעבור אישור וזה עלול להשפיע על ההחלטה וגם על המחיר.
בדיקות ראשוניות אלו חשובות בעיקר בשלבים המוקדמים של המו״מ.

אז איך עושים את זה?

פשוט מאד. במשרדינו המידע נגיש ומסופק עוד מראש לרוכשים העובדים עם משרד התיווך, אם אתם לא נעזרים בגורם מקצועי לביצוע עסקת הנדל״ן שלכם, אז הדרך הפשוטה והקלה ביותר תהיה לעשות שימוש באתר
ה-GIS של העירייה בעזרתו תוכלו לבדוק את ייעודי הקרקע בקרבת הנכס ותוכניות בתוקף.

חלופה מצוינת היא אתר https://www.govmap.gov.il/

2. מצב הדירה

לנכס מהיד השנייה יש בלאי. החל מקירות מלוכלכים, דרך ברז מטפטף ועד תשתיות ביוב/מים/חשמל ישנות. בנוסף, דירות מסוימות מתוכננות בצורה שאינה מתאימה בהכרח לאורח החיים של הרוכשים. לא צריך להיבהל מזה, אבל מוטב לקחת בחשבון שתיקון או שיפוץ יעלו כסף ויהיו כרוכים בהוצאת אנרגיה רבה.

מומלץ לבקר בדירה עם אדריכל מנוסה שיוכל לתת את חוות-דעתו. מאחר שיש רמות שונות לשיפוץ, צריך להיזהר כשמדברים על עלויות. ואנו נוהגים להמליץ על ביצוע בדק בית טרום קניה, בדיקה הנדסית שמטרתה לעלות על הליקויים שיש לתקן בדירה עוד טרם הרכישה.

3. הבניין

דירות ישנות נמצאות בבניינים ישנים. במקרים האלה כדאי לברר היטב מה מצב התשתיות המשותפות של הבניין: האם הגג אטום? מה מצב מערכת הביוב? מה מצב צנרת אספקת המים? ומעבר לכך, איך נראה חדר המדרגות, מי אחראי לתחזוקה, והאם יש ועד בית?

4. התחבורה

נגישות אל הנכס ומהנכס מהווה מרכיב מהותי וחשוב בהחלטת רכישה, שימו דגש על צירי תנועה אפשריים וקיימים ועשו את הדרך בשעות שבהם אתן נוהגים לצאת ולחזור אל הנכס , עוד בשלב הבדיקות המקדמיות. בנוסף למשפחות עם ילדים בוגרים חשוב לבדוק האם האזור משורת על-ידי תחבורה ציבורית? מרכבת קלה ועד מטרו, מומלץ לבדוק מה מתוכנן בסביבה.

ניתן לעיין באתר נת"ע כדי לקבל תמונה טובה בנושא.

5. סטטוס משפטי

אנחנו בברהום, משרד תיווך בהרצליה, נוהגים להוציא את תשריט הדירה מהאתר העירוני ולבחון את גודל הדירה גם ביחס לרשום בטופס הארנונה ובנסח הטאבו המשפטי של הדירה, במידה ואתם לבד בתהליך אנו נמליץ להוציא את היתר הבנייה והתשריט הנלווה, ולא להתבסס רק על מה שרשום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), ישנם מקרים שבהם יש חריגות בנייה שאינן מופיעות בנסח הטאבו ואפשר לזהות אותם על פי השוואה להיתר המקורי של הנכס אל מול המצב בפועל.

חשוב לבדוק את הרישום בטאבו באמצעות הוצאת נסח טאבו ותשריט בית משותף מהאינטרנט. במקרים מסוימים נגלה כי ישנם חלקים שאינם מוצמדים לדירה בטאבו (למשל גינה המשמשת את הדירה בפועל אך לא רשומה בטאבו), או שהדירה לא רשומה בטאבו, אלא אצל חברה משכנת.

במקרים של חריגות בנייה, גינה שאינה רשומה בטאבו או רישום אצל חברה משכנת, הרוכש הפוטנציאלי עלול להתקשות לקבל מהבנק משכנתה, וכן יש לבחון את ההליך ומשכו ולסכם עם המוכרים כי הם מודעים לו ויודעים לתת מענה לעניין.

הוצאת נסח טאבו הינה בעלות ח״פ של כ 15 ש״ח ונעשית דרך אתר משרד המשפטים הממשלתי: https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract

לסיכום

עסקת רכישת של נכס נדל״ני ביד שניה היא עסקה עם לא מעט מורכבויות ודורשת שימת לב לפרטים רבים שלא כולם קשורים בדירה באופן ישיר.

זו בדיוק הסיבה שיש לעבוד עם גורם מקצוע שידע לסייע ולהוביל אתכם בבטחה עם מקסימום ידע תומך החלטה בדרך לעסקת חייכם וזה בדיוק מה שאנחנו במשרד התיווך BARHOME עושים בליווי הלקוחות הנאמנים שלנו מעל עשור!

אל תוותרו על איש מקצוע בעסקת הנדל״ן שלכם, אם בכל זאת החלטתם לעשות את זה לבד, ממליצים לכם להקפיד על הכללים מעלה ולעשות עסקה בטוחה ונכונה.

בהצלחה!

מאמרים נוספים

/ 5.

דילוג לתוכן