עסקת נדל״ן בתהליך, מי אחראי לוודא שאתם קונים משהו תקין, כשר ומוסדר בחוק?

רוכשי דירה ביטלו הסכם מכר על סמך הודעה שקיבלו משמאי הבנק שהדירה נבנתה ללא היתר, הם חויבו בפיצוי מוסכם למוכרים לאחר שהתברר כי השמאי הטעה אותם.

לאחרונה פסק בית משפט השלום כי רוכשי דירה ישלמו למוכרים פיצוי מוסכם, בגין הפרה יסודית מצדם של הסכם המכר. ככול הנראה בעסקה זו לא היה מעורב מתווך נדל״ן מקצועי.

עסקת נדלן בתהליך
*תמונה להמחשה בלבד וללא קשר כלשהו לבלוג

קצת רקע

מדובר בקונים אשר חתמו על הסכם לרכישת דירת מגורים בבניין בנוי, לאחר חתימת הסכם המכר קיבלו הקונים לבקשתם ייפוי-כוח מהמוכרים לצורך ביצוע בדיקות מקדמיות ביחס לנכס.

הרוכשים במסגרת הבדיקות שערכו הזמינו שמאי מטעם הבנק שיעריך שווי וכן יספק דוח שמאי על הנכס הכול מידע סטטוטורי תכנוני לטובת קבלת הלוואה מהבנק, כחלק מההליך דיווח השמאי לרוכשים כי חלק מהבניין, לרבות הדירה נשוא הסכם המכר עצמה, נבנו ללא היתר בנייה כדין.

מידע תכנוני הנו חלק מהליך בדיקה בסיסי אותו על מתווך נדל״ן מקצועי לבצע טרם תחילת שיווק נכס.  מיד עם קבלת נכס לטיפול משרד התיווך אנו מבצעים בדיקות מקדמיות לוודא את נכונות ואמיתות הפרטים שאותם אני מציגים לרוכשים פוטנציאליים, בין אם מדובר בהיתר בניה, חריגות בניה או טופס אכלוס.

בעקבות המידע הנ"ל הודיעו הרוכשים למוכרים כי "הגילוי" הנ"ל מהווה הפרה יסודית של ההסכם ובהמשך הגישו תביעה בה ביקשו מבית המשפט שיצהיר על בטלות הסכם המכר.

אז מה הולך פה? איך למרות כל זה ביהמ״ש פסק לטובת המוכרים???

לאדם הישר נראה טבעי שכל מידע חשוב נשוא הנכס יימסר על ידי המוכרים במלואו, בטח ובטח סעיף כה מהותי כגון היתר בניה, מהרגע ״שהתגלה הפגם״, לא טרחו הרוכשים לבצע בירור מעמיק והסתפקו במידע שהועבר אליהם על ידי השמאי, על בסיס אותו מידע תבעו את ביטול הסכם המכר, שכאמור נחתם.

במסגרת פסק הדין קבע השופט אבישי רובס כך: "אין ספק שמוטלת על מוכר חובה, מכוח הוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973, לגלות לקונה נתון משמעותי לפיו הדירה נבנתה ללא היתר (ככל שהוא מודע לכך), גם אם אין בהסכם הוראה ספציפית המחייבת את המוכר לגלות זאת.

"מנגד, במצב שבו לא קיימת בהסכם הוראה מתאימה, לא ניתן לדרוש באופן דווקני כי בירור תהיית הקונה או סברה שלו כי לא קיים לדירה היתר כדין ייעשה על-ידי המוכר, ואין להטיל עליו חובה חדשה כתנאי לקיום ההסכם".

בית המשפט בחן את הצהרות והתחייבויות הצדדים בהסכם וקבע כי משלא הוטלה על המוכרים במסגרת ההסכם החובה להציג היתר בנייה, הרי שלא היה מקום להתלות את המשך קיום ההסכם בהמצאת היתר בנייה.

עוד חשוב לציין כי לאחר בדיקה מעמיקה התברר כי אכן היה היתר בניה לדירה וכי השמאי התרשל בתפקידו. במסגרת קביעותיו הוסיף בית המשפט כי משעה שעלה אצל הקונים חשד שלפיו הדירה נבנתה ללא היתר, היה עליהם לפעול באופן אקטיבי ונמרץ לבירור העניין מול הרשויות. הם לא עשו כן, והדבר עומד להם לרועץ.

התעקשות הקונים לדרוש מהמוכרים לברר את העניין ולהמציא לידיהם היתר בנייה, כתנאי לקיום התחייבויותיהם על-פי ההסכם, גרמה להם להפר את ההסכם פעמיים באופן יסודי – הן בשל אי-תשלום התמורה במועד והן בשל הוצאת הודעת ביטול ללא עילה.

מה ניתן להסיק מהמקרה?

מסקנה ברורה ממקרה זה היא כאשר באים לעסקת נדל״ן יש להבין כי מדובר בעסקה מורכבת בעלת מספר אלמנטים ולא מעט גורמים מעורבים, הדבר הנכון והטוב ביותר הוא לעשות את הבירורים המהותיים באופן פרסונלי על ידי גישה למחלקת הרישוי ברשות המקומית, אגף הנדסה כזה או אחר ולדרוש לידיכם את תיק הבנין על מנת לוודא את תקינות הדברים.

המלצה נוספת שאנו נותנים במשרד היא להיעזר בבודק מקצועי שמבצע בדק בית לרוכשים טרם קניה, כחלק מאותו הליך בדק בית, שלרוב בודק את המצב ההנדסי של המבנה, ניתן לבקש להרחיב גם לבדיקה תכנונית כזו שתספק שקט נפשי בעלות יחסית שולית ביחס לעסקת נדל״ן.

לסיכום

כרוכשים חלה עליכם ובת הזהירות, כמובן שכמוכרים חלה עליכם חובת הגילוי הנאות וכל מידע שידוע לכם בעת מכירת הנכס חייב להיות גלוי ומוצג לרוכשים, למרות זאת, על הרוכשים לבצע את כל הבדיקות שלהם באופן עצמאי ולא תלוי ואל להם להסתמך על הצהרות כאלו ואחרות בלבד.

ליווי בעסקת נדל״ן בראש שקט – BARHOME נדל״ן בוטיק בליווי אישי

משרד התיווך BARHOME עובדים עם מספר חברות מובילות בתחום בדק בית ויודעים לכוון אתכם הרוכשים לגורם המתאים עוד בתהליך הבירור ובניית ההצעה על הנכס.

מאמרים נוספים

/ 5.

דילוג לתוכן